5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结算持(chí)续性(xìng)向好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　三万日元等于多少人民币多少需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)三万日元等于多少人民币多少之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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