万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年)“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平米20万(wàn)元的(de)价格，抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安的(de)估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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