导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràn辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向g)市场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确(què)指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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