近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚乌鲁木齐海拔多少米高未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归还乌鲁木齐海拔多少米高

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的(乌鲁木齐海拔多少米高de)增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包括了(le)利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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