饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪服(fú)务(wù)内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场成交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策(cè)研究中心(xīn)首(shǒu)席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易(yì)周期(qī)较长，具(jù)有非常强的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不(bù)对(duì)称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成(ché吴亦凡现在在哪里关着ng)额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承(chéng)担(dān)经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委建设部下(xià)发的(de)《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，吴亦凡现在在哪里关着本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标(biāo)价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务(wù)和(hé)延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交(jiāo)易(yì)当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入国(guó)家企(qǐ)业(yè)信用信(xìn)息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南(nán)区(qū)总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范(fàn)行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳(zhèn)市(shì)场豪(háo)宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城(chéng)市落(luò)地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提(tí)出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二(èr)手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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