近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的(de)特征(zhē雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语ng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市场(chǎng雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语)情况，可以分析(xī)基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该(gāi)注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的(de)经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称。

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