文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售。这模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付(fù)款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特色为什么风流女人看指甲，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金为什么风流女人看指甲，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度(dù)不(bù)再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立(lì)的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了(le)政策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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