万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的(de)业主基(jī)本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先)价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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