OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续(xù)延续此前(qián)几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事(shì)件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突(tū)发(fā)事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业(yè)园区(qū)、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还(hái)是落到(dào)租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已(香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年yǐ)签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召(zhào)开的(de)业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释(shì)说明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一(yī)定(dìng)提振，二级(jí)市(shì)场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的(de)储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之(zhī)前的空(kōng)置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光大园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能(néng)更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业(yè)空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基(jī)金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可(kě)能面(miàn)临了(le)一(yī)些突发情(qíng)况需(xū)要解决(jué)，但(dàn)是这和(hé)我们(men)在张江科学(xué)城这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能(néng)化(huà)解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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