近两年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础本初是谁设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(本初是谁běn)金(jīn)之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增值两个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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