OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果今，二级市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升，最(zuì)终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在(zài)全(quán)市(shì)场公募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易(yì)日(rì)场内资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前(qián)随着(zhe)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一(yī)定释放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌(diē)幅(fú)较大，其实(shí)有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入(rù)受(shòu)不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到(dào)三周(zhōu)的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前(qián)储备租户还(hái)是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际(jì)租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过(guò)签(qiān)署租(zū)赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些(xiē)空间(jiān)，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了(le)一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等(děng)方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们(men)在(zài)资源共(gòng)享和(hé)联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实(shí)现基金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学(xué)城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发(fā)事(shì)件(jiàn)的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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