万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集(jí)团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗)实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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