OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日(rì)的下(xià)跌(diē)走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价(jià)格开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场内资(zī)金有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷(mí)，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高的(de)产品具(jù)备一定的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商(shāng)，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也(yě)趋(qū)于平(píng)稳。据(jù)了(le)解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了对(duì)张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中的(de)储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大(dà)园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何(hé)未(wèi)能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调(diào)租和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会(huì)根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资(当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日zī)产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学(xué)城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的(de)插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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