饱受(shòu)争议的(de)二手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对房(fáng)地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的(de)一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适(shì)当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈(tán)等综合(hé)措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门(mén)会(huì)同(tóng)有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要(yào)依法依规(guī)纳入(rù)国(guó)家企业(yè)信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原地(dì)产华南(nán)区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上下(xià)家各(gè)支付一半的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处(chù)于(yú)弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式，在房价(ji两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃à)中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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