近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chē奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久ng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额(é)包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区(qū)别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的可供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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