5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募(mù)人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出来(lái)去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地(压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用(shí)现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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