5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的(de)机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地(dì)产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的进程，siki老师是哪个大学的？还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体siki老师是哪个大学的？包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持(chí)续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100siki老师是哪个大学的？％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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