万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没(méi)有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要(yào)质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信托(tuō)、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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