近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的(de)孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势(shì)的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者(z孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重hě)应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料(liào)中披(pī)露预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也(yě)称。

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