饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合发布了关于规(guī)范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过(guò)高(gāo)费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害(hài)其(qí)合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片对包括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易(yì)行(xíng)为及(jí)其主体进行规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)关注(zhù)最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京(jīng)某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定(dìng)价(jià)，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合(hé)房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等(děng)场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内(nèi)容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基(jī)本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明(míng)确服(fú)务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向交易(yì)当(dāng)事人出(chū)具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费(fèi)金(jīn)额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门(mén)将会同(tóng)市场(chǎng)监(jiān)管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依(yī)法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于(yú)当前两部门提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要(yào)看各城市(shì)落(luò)地执行情(qíng)况。secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片>

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一(yī)半的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况(kuàng)，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者单(dān)边(biān)收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实(shí)际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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