万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的(de)状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了(le)上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里"http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209636.png">

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实(s漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里hí)控人周(zhōu)金辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里>

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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