饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)的(de)意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不(bù)对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造(zào)成额外的(de)负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行(xíng)为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同(tóng)承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代(dài)理收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前(qián)北京(jīng小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词)市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规(guī)定(dìng)的收费(fèi)标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少由(yóu)各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过程中(小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得(dé)混合(hé)标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于(yú)市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过(guò)高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文(wén)件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东(dōng)往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操作的(de)透明度(dù)，也(yě)有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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