导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然激圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗(jī)增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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