文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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