万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的(de)可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以(yǐ)联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗(guó)信(xìn)达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗地推(tuī)出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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