文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准后才(cái)可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有(yǒu洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害)限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fán洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害g)制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分配不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售面积(jī)的(de)比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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