导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利(lì)用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房(台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。