文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住(zhù)房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇作家许地山简介，许地山简介资料分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大开发时代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放作家许地山简介，许地山简介资料，购房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)作家许地山简介，许地山简介资料信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目(mù)资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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