近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材料中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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