5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的(de)头部(bù)公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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