近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基(马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么jī)金份额(é)持有人(rén)实(shí)际(jì)获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权(quán)类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么)资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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