饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布(bù)了关于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体管理(lǐ)、明(míng)确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本较(jiào)高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的(de)收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手(shǒu)房市场交(jiāo)易(yì)过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场(chǎng)交易(yì)行为(wèi)及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)关注悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望最多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上(shàng)浮(fú)，上(shàng)浮幅度(dù)最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道(dào)，公示服务项目(mù)、服(fú)务内(nèi)容和(hé)收费标准，不(bù)得(dé)混(hùn)合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)提供的基(jī)本服(fú)务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设部门(mén)将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费等违(wéi)反价(jià)格(gé)和(hé)反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市(shì)的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分(悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情(qíng)况，一(yī)些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能(néng)会利用(yòng)其(qí)支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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