近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)什么是人员类型 人员类型有哪些亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看(kàn什么是人员类型 人员类型有哪些)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的(de)关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对(duì)分红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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