万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付剩(一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？shèng)余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直(zhí)没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安(ān)的(de)时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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