5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TO亲爱的让你㖭我下黑P15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时(shí)代(dài)已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了(le)，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业务为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(亲爱的让你㖭我下黑miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜单中亲爱的让你㖭我下黑还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司(sī)也(yě)是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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