OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不(bù)利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光大园REIT对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到(dào)基(jī)本面、情(qíng)绪(xù)面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回(huí)落。在随(suí)后(hòu)召开的业(yè)绩(jì)说明会(huì)中管理人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信心得到(dào)了(le)一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技(jì)消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区(qū)国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内(nèi)完成去(qù)化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)一(yī)季(jì)度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么(me)多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能(对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续(xù)我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合(hé)营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发(fā)的储备项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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