5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万ér)以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务(wù)、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的(de)资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席(xí)研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(q一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万í)是(shì)在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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