饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房(fáng)源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加(jiā)重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中(zhōng)介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息(xī)不(bù)对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的(de)收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的(de)相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来(lái)对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会(huì)结(jié)合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构提供的基本服(fú)务和延伸服(fú)务(wù)，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施(shī)进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关(guān)部(bù)门依法查(chá)处不(bù)按(àn)规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行为。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房很多房(fáng)源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房(fáng)买(mǎi)卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明(míng)度，也(yě)有(yǒu)利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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