文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎn杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物g)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发(fā)商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物发商、银行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全(quán)权(quán)负(fù)责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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