5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。<衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗/p>

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗)证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一(yī)季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的(de)资(zī)金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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