四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思

　　“现在的房地产很难(nán)再(zài)出现(xiàn)像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行业(yè)分化的(de)愈加明显(xiǎn)，让机构和投资者(zhě)的关注度从(cóng)板块向单个(gè)标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊》指出(chū)，从行(xíng)业(yè)来看(kàn)，无论是业(yè)绩，还是估值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底部，而且是(shì)反复地杀到(dào)了底部，再往下(xià)的空(kōng)间已经不大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么(me)如何寻找房(fáng)地(dì)产个股的(de)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进(jìn)行选择，需要非常(cháng)小心(xīn)，避(bì)免选了半天，标的公司出现爆(bào)雷的情况。除(chú)此之外(wài)，洪灏指出，需要满足以下三(sān)个基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠(gāng)杆率较低(dī)的、此前没有踩过红线的(de)。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果关(guān)注一(yī)下(xià)今年房地产的开发资金(jīn)来源(yuán)，可以发现，其实银行的(de)信贷(dài)倾向(xiàng)是不太愿意给房企(qǐ)贷(dài)款的(de)，房企的(de)主要(yào)资金来源(yuán)来自(zì)新盘的销(xiāo)售。但今年新(xīn)房(fáng)的销售情况(kuàng)相较一般。再关注一下(xià)，哪些房企能(néng)从银(yín)行拿到钱，其实主要还是(shì)那些有(yǒu)国(guó)企背景的房企，民营(yíng)房企相对比较困难，所以整(zhěng)个行业出(chū)现了一个(gè)很明显的分(fēn)化，无论是在销售(shòu)，还是融(róng)资等(děng)各个方面都非(fēi)常明显。现(xiàn)在有国资背景的房(fáng)企在资(zī)本市场表现相对较好，但(dàn)没有国资背(bèi)景的民营(yíng)房企(qǐ)股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的(de)逻(luó)辑(jí)是，“寻(xún)找最(zuì)后的(de)赢家”。而具体到如何挖掘，我们会(huì)特别重视企(qǐ)业的成(chéng)本优势，更具体(tǐ)一点，就(jiù)是它的净借(jiè)贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业内的最低水平(píng)；利润率是不是行(xíng)业内最高的；融资成本(běn)是否是行业内最(zuì)低(dī)的；建(jiàn)安成本是(shì)否也是业内最(zuì)低(dī)的(de)；这些都是我们(men)看重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需要(yào)注意的(de)是，能(néng)够同时满足(zú)上述(shù)条件的房(fáng)企并(bìng)不多(duō)。即便是(shì)在国央(yāng)企中，仍有部分(fēn)房企(qǐ)出现了“三(sān)道(dào)红线”的“踩线”情(qíng)况(kuàng)，且有逐渐恶化的(de)趋(qū)势(shì)。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国(guó)武(wǔ)夷等(děng)国(guó)央(yāng)企“三道红(hóng)线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除此之外，城(chéng)建发(fā)展、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠(zhū)江(jiāng)股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难看(kàn)出，即便是有着较(jiào)稳健特色的国央企房企，其财务指标称得上完全(quán)健康的仍是(shì)少数。而更加值(zhí)得注意(yì)的(de)是，在2022年，不(bù)少(shǎo)国企，甚(shèn)至地方国企(qǐ)开始大(dà)举扩张。而(ér)这(zhè)无(wú)疑又进一步考(kǎo)验着国(guó)央(yāng)企的资(zī)金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速(sù)度的(de)张弛有(yǒu)度(dù)尤为重要(yào)，节奏把握(wò)准(zhǔn)确，有助于(yú)房企储备优质“弹药”；但过于乐观的(de)预(yù)判(pàn)未来(lái)市场，以及过于激进的扩张拿地节(jié)奏也有可能让房企重蹈此前的(de)高杠(gāng)杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比(bǐ)例。而(ér)到(dào)2022年，这家房企明(míng)显感觉到机会来了，其开始在一线城(chéng)市进行大举拿地，净负(fù)债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提(tí)高(gāo)到(dào)45％左(zuǒ)右(yòu)，涨(zhǎng)了接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入(rù)地(dì)块也实现了(le)快(kuài)速的开盘利用率，预(yù)计今年(nián)会有更多的楼盘入(rù)市(shì)。像这类企业就符合(hé)“最后(hòu)的(de)赢家”的特(tè)点。一方面，在(zài)于它本身储备了很(hěn)多(duō)弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另(lìng)外一半也(yě)主要集中在(zài)强二线和二(èr)线城(chéng)市；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，它(tā)的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与(yǔ)之(zhī)相反，有(yǒu)些房企(qǐ)的扩张(zhāng)速(sù)度让人感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者(zhě)说看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期(qī)间(jiān)扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率扩(kuò)张得太快，但(dàn)未来(lái)的两年市场没(méi)有想象得那么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家房企(qǐ)的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是(shì)看房企的净负债(zhài)率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是(shì)扩张得过(guò)于(yú)快速了。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三道(dào)红线”对房企的净负债率要求不得高于(yú)100％要更加严(yán)格。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当(dāng)前房地(dì)产行业的复苏速度并没有那么快，所以要规(guī)避公司净负债率提高到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较积极的房(fáng)企梳(shū)理(lǐ)发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股(gǔ)份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等房(fáng)企(qǐ)2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中交地产净(jìng)负债率持(chí)续居高不(bù)下(xià)，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明(míng)对比的是，华润置(zhì)地(dì)、中(zhōng)国(guó)海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团等(děng)房企在践行较积极的拿地策略的同时(shí)，也较好(hǎo)地控(kòng)制了公司的扩张速度与净负(fù)债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同一筛选标准来看国(guó)央企与民营房企，但(dàn)在(zài)各维度(dù)的实四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思际表现上，国央企确实会更胜一(yī)筹。如国央企的(de)融资成本更(gèng)低(dī)，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国(guó)央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营(yíng)房企，机构更加看好(hǎo)国央(yāng)企，但这(zhè)也并(bìng)不(bù)意味着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理(lǐ)发现，仍(réng)有少数民(mín)营房企同样受到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一(yī)季(jì)报(bào)，滨江集团的十大流通股东中新进(jìn)了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活(huó)配置混(hùn)合型证券投资基金”“全国(guó)社(shè)保基金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管(guǎn)理有限公(gōng)司就(jiù)长期持有滨江集团。根据一(yī)季报，该资产公司的几只产品合计(jì)持有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和(hé)其自身的基本面表现(xiàn)存在一定(dìng)关系。2020年(nián)以(yǐ)来的近三年时(shí)间，房地产市场整(zhěng)体(tǐ)在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨(bīn)江(jiāng)集团在(zài)业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等多维(wéi)度都表现了较强(qiáng)的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利润依次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今(jīn)年(nián)一季度，滨江集(jí)团(tuán)更是实(shí)现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的(de)持续(xù)增长，和滨(bīn)江(jiāng)集团扎(zhā)根(gēn)杭(háng)州的(de)战(zhàn)略布局(jú)关(guān)系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到(dào)近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州(zhōu)房企销(xiāo)售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭州的土储补(bǔ)充同(tóng)样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思(shù)据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的(de)本土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨江集(jí)团(tuán)在杭州的较突出表现，也让(ràng)滨江集团的房企排名迅(xùn)速提升。到(dào)2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的房(fáng)企排(pái)名已冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得(dé)注(zhù)意的是，2020年至今，滨(bīn)江(jiāng)集团股(gǔ)价(jià)翻了(le)超一倍以上(shàng)，而近(jìn)期，滨江集(jí)团更是迎来多(duō)家机构的集中(zhōng)调研。滨江(jiāng)集团(tuán)发布公告表(biǎo)示(shì)，公(gōng)司于(yú)5月10日接受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链(liàn)布局重(zhòng)点移(yí)至存(cún)量赛(sài)道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只是房地(dì)产产(chǎn)业(yè)链上的中游环节(jié)，其(qí)上游(yóu)主要为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建材、玻(bō)纤等材料供应商(shāng)，而下(xià)游应(yīng)用行业主要包括(kuò)中介服务、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊(kān)》的采(cǎi)访，房地(dì)产(chǎn)开发环节与上游材(cái)料(liào)端息息相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行(xíng)业(yè)在进(jìn)入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家(jiā)装(zhuāng)家居领域(yù)，我们(men)相对看好，因(yīn)为居民(mín)保有的住房规模(mó)越来越大，随(suí)着时(shí)间的增加，内装更新的(de)需求也会越来越多。美国过去的(de)数据充分说明(míng)了这一(yī)点，在新房销售(shòu)见顶之后，家具消费的(de)增长却一(yī)直都很好。对于地产(chǎn)产(chǎn)业链，我(wǒ)们相对(duì)看好和内装相关的(de)行业，例(lì)如消费建材、家居(jū)装(zhuāng)饰等。”万家(jiā)基金人(rén)士(shì)表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中(zhōng)相关赛道龙头年(nián)内表现(xiàn)的统计，目(mù)前暂居前(qián)两位的(de)都(dōu)是来(lái)自家纺(fǎng)赛(sài)道的公司，它们(men)分别是富安娜和水星(xīng)家纺，特别是前者(zhě)在月(yuè)线连收七根阳线的(de)基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已(yǐ)经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家居(jū)、睡眠(mián)家居(jū)、生活(huó)类产品的(de)研发、设计、生(shēng)产及(jí)销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度(dù)报告显(xiǎn)示，报告期(qī)内，富安娜实现营业收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比减少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来看(kàn)，能够发现(xiàn)该股早(zǎo)已成为(wèi)基(jī)金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵(líng)动价值、宝盈(yíng)新(xīn)价值和私(sī)募(mù)的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了(le)半(bàn)壁(bì)江山。需要强调的(de)是，中欧(ōu)的两只基金都是价值派基金经理曹(cáo)名长在管的产品，首季(jì)其同时重仓的房(fáng)地产产业链(liàn)股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几(jǐ)年曾经风(fēng)光一(yī)时的家居板块也(yě)因疫(yì)情、消费复苏进程(chéng)缓慢(màn)等多因素一(yī)度沉寂，不过好在困境(jìng)反转露出(chū)曙(shǔ)光，家居(jū)板块中年内表(biǎo)现最好的是志邦家居。同一(yī)时间(jiān)段，该股年(nián)内上涨已经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩(jì)来看，无论(lùn)是(shì)营收还(hái)是归母(mǔ)净利润，公司都(dōu)实(shí)现(xiàn)了同比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》发现广(guǎng)发(fā)基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管(guǎn)理的广发策略(lüè)优选和广(guǎng)发安宏回报(bào)均(jūn)增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为志(zhì)邦家(jiā)居十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)中仅有的两只(zhǐ)公(gōng)募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定(dìng)制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品(pǐn)均(jūn)登榜(bǎng)十大流通股股(gǔ)东(dōng)，其也成为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除(chú)去家居家纺外，下(xià)游(yóu)的物业(yè)股也(yě)越来越被机构(gòu)所青睐，不过(guò)这类标的(de)大(dà)多在香港上市(shì)，如何选择成(chéng)为难题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理举例分析：“物(wù)业(yè)服务不是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦(kǔ)，我选(xuǎn)公(gōng)司还是希望挣的是(shì)市场化(huà)应(yīng)该(gāi)挣的钱(qián)，以我曾(céng)经买的绿城(chéng)服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期(qī)的合(hé)同(tóng)里(lǐ)提(tí)价成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大部(bù)分项目(mù)到期之后(hòu)，经过两三轮合同周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正能做到产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开(kāi)始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固定(dìng)人员成(chéng)本的年度增长(zhǎng)，不过服务没(méi)有特别好(hǎo)，客户没有那么满意，能做到提价(jià)难(nán)度是非常大的。但(dàn)是该公司(sī)能在业内做到(dào)到期之后提价率比较(jiào)高(gāo)，这跟它(tā)的定位(wèi)和比较好的服务是有关系(xì)的。”他进一步强调。

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