5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会(huì)，机会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(k美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思àn)，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域(yù)性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思业的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心地去等待(dài)它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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