万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北(běi)京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利金允智致命之旅演的谁、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，金允智致命之旅演的谁中赫(hè)集(jí)团(tuán)正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元(yuán)化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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