万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北(běi)京(jīng)市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向法院提(tí)出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他债权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达(dá)申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这个(gè)地步，其(qí)实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计(j为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别ì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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