导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒ清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王u)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子(zi)是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数(shù)会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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