文(wén)：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预(yù)售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中(zh巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思ōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般(b巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思ān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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