5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发(已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回升(shēng)”已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后p>

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公(gōng)司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后)前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债务关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期(qī)的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确(què)定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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