导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn阿富汗是哪一年灭亡的)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责(zé)人(rén)对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据(jù)显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家阿富汗是哪一年灭亡的庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日(rì)本(běn)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期(qī)。

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