导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的ong>6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们(men)就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查(chá)的(de)是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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