文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者其(qí)他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的(de)通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需(xū)求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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